3 วิธีดูให้ขาด ที่ดินต า บ อ ด หรือไม่เวลาจะซื้อจะขายที่ดิน ถ้าไม่ดูตาม้า ตาเรือ จะโดน ที่ดินต า บ อ ด คือ ที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ นั่นเอง วันนี้มี 3 วิธีเด็ด ดูที่ดินต า บ อ ด ให้ขาด มาบอก
1 ต้องขอดูโฉนดก่อนเลยนะคะ พอได้โฉนดมา ดูตรงรูปแปลงเลยค่ะว่ามีด้านใดที่ติดกับถนนสาธารณะประโยชน์ไหม ถ้าไม่มีให้พึงระวังว่าเป็นที่ดินต า บ อ ด หรือเปล่า?
2 ไปที่หน้าที่ดิน ก็มีถนนนิ ก็เห็นๆกันอยู่ อ๊ะ อ๊ะ ไม่ได้นะจ้ะต้องเช็คในเว็บระวางนะคะ ว่าด้านที่ติดถนน มันเป็นถนนที่มีโฉนดไหม (กด2ครั้ง ไปที่แปลงที่ถนนหน้าที่เราว่ามีโฉนดขึ้นไหม) ถ้าใช่ ก็ต้องเช็คว่าเค้าจดภาระจำยอมให้ที่ดินเราไหม (ไปเช็คที่สนง.ที่ดิน) ถ้าจดก็จบค่ะซื้อได้
แต่เอ๊ะ เอ๊ะ เอาอีกแล้ว มีข้อควรระวังอีกแล้ว ถ้าอยู่ในซอยต้องเช็คทุกแปลงที่เป็นถนน จนถึงหน้าซอยออกสู่ถนนสาธารณะนะคะ ไม่ใช่เช็คเฉพาะแปลงถนนหน้าบ้านเรานะ เจ๊โดนมาแล้วววว ประเภทแปลงที่เป็นถนนมีหลายโฉนด จดให้เราเกือบหมด เหลือติ่งเดียว 30 ตารางวาที่ไม่ได้จดภาระจำยอมให้ก็ถือว่าเป็นที่ดินตาบอดนะจ้ะ
3 อีกวิธีที่ง่ายมากๆ ก็คือดูว่ากู้แบงค์ได้ไหม ถ้าไม่ได้ ชัวร์ บ อ ด แน่นอน เจ๊ขอบอกกกกกแล้วแก้ไงอ่า เครียดเลย ไม่ต้องกังวลใจ เดี๋ยวคราวหน้าเจ๊จะมาบอกวิธีแก้ รัฐไม่ปล่อยให้เราโดนล็อก โดยไม่มีทางออกหรอกจ้า อังคารหน้าอย่าพลาดเชียววววนะ บอกเลย
ที่ดินต า บ อ ด กับสิทธิในการร้องขอ “ทางจำเป็น”จะเห็นได้ว่ายังมีผู้ที่ประสบปัญหาในการเข้าออกพื้นที่ของตน เนื่องจากที่ดินผืนนั้นเป็น ที่ดินตาบอด ซึ่งอาจจะเกิดจากการแบ่งขายจากที่ดินเดิมที่เคยติดกับถนนสาธารณะ หรือเกิดจากการซื้อขายที่ดินล้อมรอบเพื่อเป็นการบีบบังคับกลายๆให้ที่ดินต า บ อ ด นั้นมีราคาที่ต่ำลง จึงเป็นเหตุให้มีกฎหมายบังคับใช้ “ทางจำเป็น” เกิดขึ้น เพื่อเอื้อประโยชน์แก่ผู้ที่มีที่ดินต า บ อ ดได้มากยิ่งขึ้น
ทางออกสำหรับผู้มี ที่ดินต า บ อ ด
เพื่อไม่ให้เป็นการเอารัดเอาเปรียบจากการกว้านซื้อที่ดินของเหล่านายทุน ที่มีการกว้านซื้อที่ดินโดยรอบเพื่อให้ที่ดินที่ตกเป็นที่ดิน ต า บ อ ด ไม่สามารถกระทำการสัญจรเดินทางเข้าออกได้ หวังที่จะทำให้ที่ดินราคาตก ทางด้านกฎหมายเองก็ออก ประมวลกฎหมายแพ่งและพานิชย์ มาตรา 1349 เพื่อช่วยผู้ที่เจอปัญหาของการมีที่ดิน ต า บ อ ด โดยที่ มาตรา 1349 มีใจความว่า
“ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ
ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้”
กล่าวคือ หากที่ดินที่ท่านได้ถือครองอยู่ ถูกล้อมรอบด้วยที่ดินทางอื่นจนไม่สามารถออกสู่ทางสาธารณะได้ ทางกฎหมายแล้วสามารถร้องขอ “ทางจำเป็น” เพื่อให้ที่ดินแปลงที่ถูกล้อมรอบนั้น สามารถเข้าออกทางสาธารณะได้ โดยที่ทางจำเป็นนั้นสามารถเป็นทั้งทางบกและทางน้ำได้เช่นกัน แต่ที่จะต้องเลือกทางใดทางหนึ่ง เช่นทางบกสามารถสร้างเป็นถนนขนาดที่พอเหมาะแก่การสัญจรโดยก่อให้เกิดความเสียหายต่อที่ดินผืนที่ตัดผ่านน้อยที่สุด หรือทางน้ำ สามารถสามารถสร้างสะพาน หรือใช้เรือเพื่อออกสู่ทางสาธารณะได้ด้วยเช่นกัน และทั้งนี้ทั้งนั้น ก็ต้องมีการชดใช้ค่าเสียหายต่อเจ้าของที่ดินผืนที่ใช้ตัดผ่านด้วย โดยจะคิดจากขนาดของพื้นที่ที่เสียไปในการใช้ทำเป็นทางสัญจรเข้าออก ว่ามีขนาดมากน้อยแค่ไหน หากตกลงกันไม่ได้ก็คงต้องมีการฟ้องร้องต่อศาลให้เป็นผู้กำหนดค่าตอบแทนตามความเหมาะสม
ที่ดินต า บ อ ดที่แบ่งแยก แบ่งโอน มาจากที่ดินเดิม
นอกจากนี้ หากกรณีที่ดินผืนที่เป็นที่ดินต า บ อ ด เป็นการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนมาจากที่ดินเดิมอยู่แล้ว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350 ระบุว่า “ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน เป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันและไม่ต้องเสียค่าทดแทน”
กล่าวคือ หากมีการแบ่งแยก หรือแบ่งโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในส่วนที่เป็นที่ดินต า บ อ ด เจ้าของที่ดินต า บ อ ดนั้นสามารถขอทางจำเป็นโดยไม่ต้องจ่ายค่าเสียหายทดแทนใดๆจากที่ดินที่ได้แบ่งแยกออกมาก่อนหน้านี้